Immobilien in Stuttgart vermieten

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In welcher Weise hat ein Mieter die Wohnung in Schuss zu halten? Welche Arbeiten sind von ihm beim Auszug zu erledigen? Wie sind die entsprechenden Formulierungen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten im Mietvertrag überhaupt zu verstehen? Wann ist eine Klausel unwirksam und was hat das für Auswirkungen?

Die ehemals weißen Wände schimmern gelb, und der Teppich im Wohnzimmer zeigt noch die Spuren der letzten Geburtstagsfeier. Kein Problem, solange man nicht vorhat, auszuziehen. Sonst ist der Ärger programmiert: Nicht selten verlangt der Vermieter die vollständige Renovierung der Wohnung und beruft sich auf den Mietvertrag.

Längst nicht jede Klausel zu Schönheitsreparaturen ist aber auch wirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die Ansprüche der Vermieter zurecht gestutzt und sich auf die Seite der Mieter geschlagen. Dabei gilt grundsätzlich: Der Mieter muss nur das ausbessern, was er auch tatsächlich „abgewohnt“ hat. Verdonnert der Vermieter ihn per Vertrag zu umfangreicheren Streichaktionen, geht der Schuss in der Regel nach hinten los. Der Mieter darf solche unwirksamen Klauseln ignorieren – der Pinsel bleibt im Baumarkt.

Mit jeder Entscheidung wird das Recht rund ums Malern, Tapezieren und Putzen aber auch komplizierter. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) ist der Beratungsbedarf rund um das Thema Schönheitsreparaturen in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Und in der aktuellen Prozessstatistik des DMB rangiert das Thema auf Platz Sieben.

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Immer wieder kommt es bei Mietverhältnissen  zu Unklarheiten und Streit: Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs oder reduziert der Mieter wegen eines Mangels ohne Rücksprache die Miete, ist Ärger vorprogrammiert. Hier einige Beispiele, die immer wieder zum Streit zwischen Mietern und Vermietern führen.

Mietkaution

Zieht ein Mieter aus, hat er bei ordnungsgemäßer Übergabe der mangelfreien Wohnung umgehend Anspruch auf seine Kaution. “Der Vermieter sollte allerdings innerhalb der so genannten Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten sichergehen, dass er keine Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen oder vorliegenden Mängeln hat”. Zahlt er vorbehaltlos die gesamte Kaution zurück, ohne ihm zustehende Beträge einzukalkulieren, droht ihm nach einer Verjährungsfrist von sechs Monaten der Verlust sämtlicher noch offener Schadenersatzansprüche.

Mietminderung

Sobald der Mieter den Wohnungseigentümer auffordert, einen Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, darf er die monatlichen Zahlungen für die Zukunft je nach Bedeutung des Mangels mindern. Ist der Mangel allerdings behoben, ist die Miete auch wieder voll zu zahlen. Hat der Mieter hingegen zu Unrecht die Miete gekürzt, kann der Vermieter neben der Miete auch noch eventuell für ihn angefallene Anwaltskosten vom Mieter zurück verlangen.

Vermieter sollten alle Mietkürzungen stets sorgfältig zu prüfen. “Denn akzeptieren Vermieter die geminderten Zahlungen über einen längeren Zeitraum widerspruchslos, haben sie in der Regel keinen Anspruch auf Rückzahlung”. Zahlt wiederum der Mieter weiter, obwohl er den Mangel bereits gemeldet hat, könne auch er rückwirkend keine Forderungen stellen.

Schönheitsreparaturen

In vielen Mietverträgen befinden sich Klauseln, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Allerdings sind viele dieser Regelungen unwirksam. “Ein Mietvertrag darf keine Vorschrift mit starren Fristen enthalten, wonach beispielsweise die Küche grundsätzlich alle drei Jahre zu renovieren ist”. Bereits eine unwirksame Klausel kann zur Folge haben, dass der Mieter gar keine der vereinbarten Schönheitsreparaturen durchführen muss. Hat er es trotzdem getan, kann er sogar vom Vermieter verlangen, die Kosten erstattet zu bekommen.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Benötigt der Vermieter eine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen, darf er dem bisherigen Mieter zu dessen Leidwesen kündigen. Allerdings muss der Vermieter im Kündigungsschreiben offen legen, warum die Wohnung beansprucht wird und wer der zukünftige Nutzer sein soll. Sind die Kündigungsgründe vom Vermieter nur vorgetäuscht, beispielsweise weil er sich infolge einer anderweitigen Vermietung höhere Einnahmen erhofft, kann der Mieter die Kündigung ablehnen. Sollte er bereits ausgezogen sein, hat er nachträglich noch Anspruch auf Schadenersatz.

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Was erwartet der Vermieter von Ihnen!

Ihr zukünftiger Vermieter wünscht sich in der Regel:

1. eine gesicherte Mietzahlung,
2. möglichst keine kurzfristigen Mieterwechsel,
3. dass sein Eigentum keinen Schaden nimmt,
4. dass er einen sympathischen Mieter findet,
5. dass der Mieter sich an die Hausordnung hält, also keinen Ärger macht

Hat ein Vermieter einmal eine schlechte Erfahrung mit einem Mieter gemacht, neigt er vielleicht dazu, bestimmte Bewerber von vorneherein nicht zu akzeptieren. Dies spielt insbesondere bei Privatanbietern eine Rolle.

Vermieter von Wohnungsbaugesellschaften neigen eher dazu, rein sachlich zu entscheiden und senden Ihnen zunächst einen Bewerbungsbogen zu, den Sie dann ausfüllen sollen. Seien Sie also darauf vorbereitet.

Damit müssen Sie rechnen:

1. der Vermieter will Ihre Verdienstsituation überprüfen anhand von Einkommensnachweisen oder direkt durch Kontaktaufnahme zu Ihrem Arbeitgeber,
2. halten Sie eine Kopie Ihres Arbeitsvertrages bereit und/oder die Tel.-Nr. von der Personalabeilung. Ihres Unternehmens oder von Ihrem Chef und informieren Sie Ihren Arbeitgeber vorab über Ihre Wohnungssuche und über mögliche Anrufe von zukünftigen Vermietern.
3. der Vermieter will wissen, wo Sie zur Zeit noch wohnen und wer ihr Vermieter ist, um von Ihrem jetzigen Vermieter zu erfahren, ob Sie die Miete bezahlt haben bzw. ob Mietschulden bestehen:
4. sofern Ihr jetziger Vermieter noch nichts von Ihren Umzugsabsichten weiß, sollten Sie ihren jetzigen Vermieter vor Weitergabe seiner Kontaktnummern an den neuen potentiellen Vermieter informieren und ihm Ihre Umzugsabsichten mitteilen. Fragen Sie Ihren Vermieter, wann Ihr möglicher neuer Vermieter ihn kontaktieren kann und ob Sie seine Telefonnummer oder Emailadresse an den möglichen neuen Vermieter weitergeben dürfen.

Alternativ:

Lassen Sie sich von Ihrem jetzigen Vermieter schriftlich bestätigen, dass Sie Ihre Miete stets korrekt bezahlt haben. Diese Bestätigung können Sie dann problemlos kurzfristig dem neuen potentiellen Vermieter zukommen lasse

Oder wenn Ihr Vermieter nicht erreichbar ist:

und Sie Ihre Miete per Lastschriftverfahren oder per Dauerauftrag bezahlt haben, können Sie auch Kopien dieser Aufträge dem neuen Vermieter vorlegen. Gegebenenfalls bestätigt Ihnen Ihre Hausbank auch, in welchem Zeitraum welche Summen abgebucht wurden.

Auch darauf sollten Sie vorbereitet sein

sofern Sie kein Inländer sind, will der Vermieter Ihren Pass sehen oder eine Aufenthaltsgenehmigung (diese Unterlagen sollten Sie dann möglichst aktuell zur Einsicht bereithalten),

der Vermieter stellt Ihnen ggf. persönliche Fragen nach Ihrer Herkunft, warum Sie umziehen, was Sie beruflich vorhaben, um Sie möglicherweise besser kennen zu lernen (häufig bei Privatanbietern üblich, insbesondere, wenn diese im gleichen Haus wohnen).

Wenn Sie die angebotene Wohnung haben wollen: Antworten Sie hier wahrheitsgemäß. (Wenn Sie die Wohnung nicht wollen, aber noch nicht sicher sind, ob Sie eine bessere Wohnung für sich finden werden, rate ich Ihnen zum Ausdruck zu bringen, dass Sie im jetzigen Stadium noch weitere Angebote prüfen wollen und daher diese Frage erst beantworten wollen, wenn Sie sich für diese Wohnung entschieden haben)

Sind Ihnen die Fragen zu neugierig, können Sie auch eine freundliche Gegenfrage stellen, z.B. warum es für den Vermieter wichtig ist, diesen Punkt zu wissen. So können auch Sie die Absichten des Vermieters besser kennen lernen. Ist Ihnen eine Frage zunächst unangenehm oder zu neugierig, z.B. nach Ihrem Einkommen oder dem Einkommen Ihrer Eltern dann rate ich Ihnen, hier freundlich und ausweichend zu antworten, etwa indem Sie auf Ihre berufliche Stellung verweisen, oder auf die berufliche Stellung eines möglicherweise für die Mietsicherheit bürgenden Elternteils oder Sie nennen einen zutreffenden Bereich innerhalb dessen Ihr Einkommen liegt.

Halten Sie die aktuellen Nachweise bereit.

Sofern Ihnen eine angebotene Wohnung gefällt, macht es einen guten Eindruck, wenn Sie dem Vermieter anbieten, Einkommensnachweise oder Arbeitsverträge gleich einzusehen.

Suchen Sie eine Wohnung in einer Stadt mit Mietwohnungsmangel?

Dann rate ich Ihnen, alle vom Vermieter wünschenswerten Nachweise wie Arbeitsvertrag, Einkommensnachweise, Herkunft, Aufenthaltsgenehmigung ect gleich zum Besichtigungstermin mitzubringen oder in dringenden Fällen vorab dem Vermieter zuzuleiten, denn dort werden Vermieter oft von Mietanfragen zugeschüttet. Hier sind häufig auch Makler beauftragt, den geeigneten Mieter zu finden:

Achten Sie auf Ihr äußeres Erscheinungsbild beim Besichtigungstermin

Sie sollten zu einem Termin mit einem Vermieter möglichst gepflegt erscheinen. Sofern Sie einen Termin beim Friseur einplanen, sollten Sie diesen Termin vorziehen und sich erst danach mit Ihrem potentiellen neuen Vermieter treffen (ich gehöre beispielsweise zu den Leuten, die sofort sehen, wenn jemand frisch vom Friseur kommt und eine gepflegte Frisur beeindruckt mich stets).

Was sollte ich bei Maklerangeboten beachten?

Stammt das Vermietungsinserat von einem Makler, müssen Sie bei Anmietung der Wohnung in der Regel eine Vermittlungsprovision an den Makler entrichten. Ausnahme: der Makler verweist in seinem Mietinserat darauf, dass es sich um ein provisionsfreies Angebot handelt.

In Deutschland berechnet der Makler in der Regel 2 Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Makler wird dann auch die Besichtigung durchführen und von Ihnen die Unterschrift unter den Mietvertrag einholen sowie die von Ihnen zu hinterlegende Kaution an den Vermieter weiterleiten.

Der Makler sollte Ihnen in jedem Fall den Vermieter benennen können.

In vielen Städten kommen Sie bei der Wohnungssuche um einen Makler nicht herum. Im Gegensatz zu vielen Vermietern sollte sich der Makler in seinem Markt jedoch bestens auskennen. Das sollten Sie nutzen. Fragen Sie nach:

1. Wie hoch ist die durchschnittliche Miethöhe am Ort,
2. Hat der Makler alternative Wohnungsangebote für Sie,
3. wie schätzt er die Lage ein, welche Infrastruktur ist vorhanden, wie sind hier die Nachbarn,
4. wo können Sie Ihr Auto abstellen, kann er Ihnen einen Stellplatz besorgen?

Beachten Sie, dass der Makler eine Empfehlung an den Vermieter abgibt.

Achten Sie also auch auf Ihre „Außenwirkung“ und wählen Sie Ihre Kleidung zu dem Termin mit dem Makler ähnlich wie zu einem beruflichen Vorstellungsgespräch aus. Nicht empfehlen kann ich Ihnen, den Termin beim Makler kleidungskonform wie eine Verabredung zum Joggen oder entsprechend lässig wie zu einem Gang in die Kneipe zu gestalten (Ausnahme: Sie sind Chefarzt , Professor oder gehören einer jener Berufsgruppen an, die in der Bevölkerung hohes Ansehen genießen, dann wird man Ihnen gewisse Nachlässigkeiten eher verzeihen.

Wie gehe ich mit der Maklerprovision um?

Fragen Sie bei Ihrem Arbeitgeber nach, ob er die Maklerprovision übernimmt. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie unter Ihrer Steuernummer bei Ihrem zuständigen Finanzamt anfragen, ob Sie die Provisionsgebühr von der Steuer absetzen können, z.B. dann, wenn die Anmietung der Wohnung beruflich bedingt ist.

Was kann ich tun, wenn ich kein geregeltes Einkommen nachweisen kann oder erst noch in der Ausbildung bin?

Hier wollen professionelle Vermieter in der Regel eine zusätzliche Sicherheit für die Mietzahlung, meist in Form von einer Bürgschaft von Ihren Eltern oder nächsten Verwandten oder von Ihrem Auftraggeber. Klären Sie vorab mit Ihrer Familie bzw. mit Ihrer Hausbank, welche Nachweise ohne großen Aufwand dazu erstellt werden können. Es ist durchaus hilfreich, wenn zu der Wohnungsbesichtigung der für Sie möglicherweise bürgende Elternteil mitkommt. Der persönliche Eindruck, den der Vermieter dann von Ihnen gewinnt hilft meistens, formelle Hindernisse zu umgehen und manchmal ist dann die Bürgschaft gar nicht mehr erforderlich.

Soll ich dem Anbieter sagen, was mir an der Wohnung gefällt – oder nicht gefällt?

Wenn Sie eine Wohnung besichtigen, die Ihnen spontan zusagt, schadet es nichts, wenn Sie dem Vermieter gleich sagen, dass Ihnen die Wohnung gefällt. Geben Sie ruhig auch dann dieses Feed-back, wenn Sie die Wohnung trotzdem nicht mieten wollen, oder es noch nicht wissen. Das verschafft Ihnen in jedem Fall die Sympathie des Vermieters.

Natürlich können Sie auch gleich ankündigen, dass Sie die Wohnung haben wollen. Das erspart Ihnen und dem Vermieter in der Regel Zeit, auch wenn der Vermieter noch nicht weiss, ob er Ihnen die Wohnung vermieten will. Er wird dadurch von Ihnen aufgefordert, sich möglichst rasch festzulegen und Ihnen einen Bescheid zu geben.

Auch wenn Ihnen die Wohnung nicht gefällt – sagen Sie es und lassen Sie den Vermieter nicht im Ungewissen. Über ein kurzes Feed-back wird er dankbar sein und sich trotzdem gut an Sie erinnern. Wer weiß, vielleicht begegnen Sie sich ein zweites Mal und dann hat der Vermieter Ihre Traumwohnung...

Was soll ich tun, wenn ich noch mehr Wohnungen ansehen möchte, mir aber die gesehene Wohnung gefällt, oder ich mich nicht sofort entscheiden kann?

Dann brauchen Sie vielleicht noch Bedenkzeit oder es ist die erste Wohnung, die Sie in einer neuen Stadt besichtigt haben, in der Sie sich noch nicht auskennen. Ich meine, Sie sollten sich zumindest insoweit festlegen können, bis wann Sie dem Vermieter Bescheid geben können, ob diese Wohnung für Sie in Frage kommt. Sie sehen dann an der Reaktion des Vermieters, ob er so lange noch warten will. Sicher ist klar, dass Sie den Vermieter nicht länger als eine Woche vertrösten können, außer Sie haben einen besonderen Grund dazu und der Vermieter signalisiert sein Einverständnis.

Soll ich verschweigen, dass ich beim Vorvermieter die Miete gemindert habe oder nicht bezahlt habe?

Zunächst sollten Sie sich klar machen, aus welcher Situation heraus Sie sich so verhalten haben und ob Sie hierbei nach geltendem Recht gehandelt haben oder ob Sie gegen geltendes Recht verstoßen haben. (Zur Klärung dieses Sachverhaltes kann Ihnen sicher ein Anwalt helfen oder ggf. auch die Sprechstunde bei einem Mieterverein.)

Sagen Sie in jedem Fall die Wahrheit. Es ist anzunehmen, dass ein professioneller Vermieter diesen Sachverhalt ohnehin schnell erkennen wird und Sie wahrscheinlich nicht bei der Auswahl für die Wohnung berücksichtigen wird . Ich empfehle Ihnen, es mit Ehrlichkeit und Unterstützung weiterer Personen zu versuchen. Nehmen Sie einen Familienangehörigen oder einen guten Freund, der ggf. auch bereit ist, für Sie zu bürgen, zu einer Wohnungsbesichtigung mit. Beraten Sie sich mit Freunden und überlegen Sie, was Sie einem potentiellen Vermieter anbieten könnten, um eine Vertrauensbasis herzustellen und dessen Bereitschaft, Ihnen die Wohnung „trotzdem“ zu vermieten, zu erhöhen.

Sie befürchten, dass Sie keine Mietwohnung finden werden? Dann benötigen Sie vielleicht professionelle Hilfe. Wenn es keine finanziellen Gründe für Ihre Sorge sind, sind Sie gut beraten, sich an einen Makler zu wenden. Er kann Sie bei der Wohnungssuche professionell unterstützen.

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Fehler bei der Vermietung können teuer werden. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Tipps zusammengestellt, damit Sie diese Fehler vermeiden können.

1. Vergleichbare Objekte am Markt beobachten

Der Stuttgarter Mietmarkt ist auf einem relativ hohen Niveau angekommen, unterliegt jedoch immer wieder kleinen Schwankungen. Hat man als Vermieter z.B. vor 3 Jahren seine Wohnung vermietet, kann die aktuell erzielbare Miete etwas gestiegen oder gesunken sein. Im Frühjahr und Sommer ist die Nachfrage erfahrungsgemäß größer, als im Herbst und Winter. Dadurch kann es länger oder kürzer dauern einen passenden Mieter zu finden und es kann auch sein, daß man im gleichen Jahr etwas mehr oder etwas weniger Miete bekommen kann, aufgrund der Marktentwicklung innerhalb eines Jahres. Studieren Sie daher den Angebotsmarkt genau, bevor Sie sich auf die Mietersuche begeben. Wenn Sie in Stuttgart und Umgebung wohnen, können Sie den Mietmarkt in den wöchentlich 1-2 Mal erscheinenden Wochenanzeigern studieren und nach vergleichbaren Wohnungen suchen. Ein Großteil der Mietwohnungen wird im Internet auf diversen Internetbörsen angeboten. Suchen Sie sich 1-2 relevante große Immobilienbörsen heraus und suchen Sie nach vergleichbaren Wohnungen, die Ihrer Wohnung in Größe, Lage und Ausstattung gleichen. Bedenken Sie hierbei, daß private Vermieter oft etwas teurere Wohnungen anbieten, als Makler, die eine Provision für ihre Tätigkeit verlangen müssen.

2. Mietkonditionen und Mietvertragsvereinbarungen festlegen

Überlegen Sie sich, welche Nettokaltmiete Sie mindestens haben möchten bzw. brauchen. Legen Sie dann anhand der Analyse der angebotenen Wohnungen und Ihren Mindestvorstellungen einen vernünftigen Mietzins fest, der sich grundsätzlich eher am Durchschnitt als an der Spitze orientieren sollte. So vermieten Sie Ihre Wohnung an einen Mieter, der diese erfahrungsgemäß langfristig anmieten wird. Suchen Sie die aktuelle Nebenkostenabrechnung heraus und setzen sie einen realistischen Betrag für die zukünftige Nebenkostenvorauszahlung fest. Vergessen Sie nicht den jährlichen Betrag der Grundsteuer zu addieren, da dieser komplett auf den Mieter umgelegt werden kann und sollte. Überlegen Sie sich, ob sie im Laufe der Mietzeit eine festgelegte Mietsteigerung vereinbaren möchten, d.h. eine Staffel- oder Indexmiete. Haben Sie nach Ablauf einer gewissen Zeit Eigenbedarf, weil z.B. ein Kind die Wohnung für das Studium benötigt, sollten Sie einen befristeten Mietvertrag vereinbaren. Sie müssen in diesem Fall den Vor- und Nachnamen der Person nennen, die nach Ablauf der Frist die Wohnung beziehen wird.

3. Wohnungsunterlagen vorbereiten

Es ist sinnvoll relevante Informationen über die zu vermietende Wohnung zusammenzustellen. Viele Interessenten möchten wenn möglich einen Grundriss der Wohnung, um sich dann genauer Gedanken zu machen, wie sie ihre Möbel stellen können. Außerdem sind ein Energiepass, Angaben über Baujahr und Bausubstanz, umlagefähige Nebenkosten etc. interessante Eckdaten, die oft nachgefragt werden. Wenn Sie Ihre Wohnung im Internet anbieten, kann sich der Interessent ein entsprechendes Exposé ausdrucken. Achten Sie bei der Eingabe darauf, daß alle Daten korrekt und unmissverständlich eingegeben werden. Wenn Sie sich dafür entscheiden in der Zeitung zu inserieren oder Gesuche durchzurufen, sollten Sie ein Exposé erstellen, welches die Miete, die Nebenkosten, die Kautionshöhe, den Einzugstermin und den Grundriss enthält.

4. Marketingstrategie festlegen

Machen Sie sich zunächst Gedanken, welcher Mieter für Ihre Wohnung in Frage kommt. Haben Sie eine exklusive Wohnung für die Sie ein Ehepaar oder Pärchen möchten oder haben Sie eine passende Wohnung für eine Familie mit einem Kind. Der Werbetext sollte so konzipiert sein, daß er die jeweilige Zielgruppe anspricht. Überlegen Sie, ob Sie genügend Zeit haben für die Wohnungssuche, um in einem der großen Immobilienbörsen zu inserieren. Sie müssen damit rechnen, daß sich viele Interessenten telefonisch oder per E-Mail bei Ihnen melden. Wenn Sie eine „Besichtigungsschlange“ bis auf die Straße vermeiden wollen und jeden Interessenten vor Termin vorqualifizieren, kostet das viel Zeit. Wenn Ihre Wohnung noch bewohnt ist, ist ihr Mieter sicher nicht sehr erfreut, wenn Sie einen Massenbesichtigungstermin veranstalten. Wenn zu viele Interessenten auf einmal die Wohnung besichtigen, wird es Ihnen wahrscheinlich schwer fallen sich zu entscheiden, da Sie sich nicht an alle erinnern werden. Manchmal ist es sinnvoll als erste Aktion die Zeitungsgesuche durchzurufen. Wenn Sie Glück haben finden Sie so schnell und ohne viel Aufwand einen guten, qualifizierten Mieter. Nur noch selten findet man Anzeigen mit Chiffre. Wenn Sie tatsächlich eine sehr gefragte Wohnung haben und sich sicher sind, daß Mietinteressenten den Aufwand auf sich nehmen, ihre Bewerbung bzw. Unterlagen postalisch an Sie zu senden, können Sie auch diese Variante der Werbung wählen.

5. Terminplanung

Denken Sie daran, daß Sie nicht einfach eine Anzeige schalten, ohne sich Gedanken zu machen, wann ein Besichtigungstermin stattfinden könnte. Wenn sich noch ein Mieter in der Wohnung befindet, sollten Sie 1-2 Termine vor den ersten Werbeaktionen mit ihm festlegen, um dann direkt mit den Interessenten am Telefon oder über E-Mail einen Termin vereinbaren zu können. Es ist ideal, wenn man sich für jeden Interessenten eine Zeitspanne von ca. 15-20 Minuten einplant, bei einem Haus sollte es auf alle Fälle eine halbe Stunde sein.
Berücksichtigen Sie auch zu welchem Zeitpunkt die Wohnung sonniger, heller, ruhiger etc. ist, um sie optimal zu präsentieren. Man kann einen möglichen Besichtigungstermin im Internet erwähnen, sollte aber vermeiden, daß die Interessenten spontan vorbeikommen, wenn sie die Adresse im Internet gelesen haben. Es ist sinnvoll den Interessenten 2-4 Tage Zeit zu geben, da meistens einige von außerhalb suchen. Termine am Wochenende sind daher teilweise sinnvoll, wenn die Interessenten nicht vor Ort sind. Bereiten Sie für den Termin ein Selbstauskunftsformular vor, das sie zusammen mit dem Exposé bzw. den Eckdaten der Wohnung, Miete und Grundriss, dem Mietinteressenten aushändigen können.

6. Termindurchführung und Feedback

Da sich manche Interessenten vor lauter Terminen den Namen auf dem Klingelschild nicht unbedingt merken können, stellen Sie sicher, daß der Interessent Ihre Wohnung auch findet. Erscheinen Sie ca. 15 Minuten vor dem ersten Termin, um wenn nötig noch kurz zu lüften, zu heizen etc. Achten Sie zunächst auf den ersten Eindruck der Interessenten. Waren sie pünktlich, sind sie freundlich und sympathisch, etc. Halten Sie sich damit zurück die Wohnung ständig zu präsentieren, sondern fragen Sie lieber nach, ob die Interessenten ihre Möbel unterbringen können, ob sie denken daß die Fahrtzeit zum Arbeitsplatz passt etc. Achten Sie darauf wie sich die Interessenten verhalten und legen Sie dabei mehr Wert auf die Mimik und Gestik, als auf die Bemerkungen oder Meinungen, die geäußert werden. Wenn jemand Interesse heuchelt, es aber nicht wirklich empfindet, wird sich das gewissermaßen in seinem Gesichtsausdruck wiederspiegeln. Notieren Sie sich die Namen der Interessenten, die Ihnen am sympathischsten waren. Am Ende der Termine bzw. in den nächsten 1-2 Tagen sollten Sie herausfinden, ob ein oder mehrere Interessenten die Wohnung mieten wollen. Sollte widererwartend kein Interessent übrig bleiben, müssen Sie von den Interessenten herausfinden, warum sie absagen. Es wird sich ein gemeinsamer Nenner herausstellen. Wenn sich zu viele unterschiedliche Gründe herausstellen, liegt es erfahrungsgemäß am zu hohen Mietzins.

7. Qualifikation der Interessenten

Manche Mietinteressenten werden Ihnen gleich eine ausgefüllte Selbstauskunft in die Hand drücken, andere sind sich vielleicht noch nicht ganz schlüssig und wollen die Selbstauskunft am nächsten Tag oder bis Ende der Woche per E-Mail oder Fax zusenden. Sammeln Sie die vorhandenen Selbstauskünfte und studieren Sie diese genau. Manchmal bleibt bei den Angaben über das Einkommen, die eine oder andere Frage offen. Um einem sympathischen und ansonsten qualifizierten Interessenten eine Chance zu geben, macht es Sinn diesen anzurufen, um die entstandenen Fragen abzuklären. Versuchen Sie trotz allem Interesse für die Person, diskret zu bleiben. Wenn Sie sich für einen Favoriten entschieden haben, bitten Sie ihn, die auf der Selbstauskunft genannten Angaben schriftlich zu belegen. Zum Mietvertragstermin sollte er die letzten 2-3 Gehaltsnachweise oder einen Arbeitsvertrag und den Personalausweis mitbringen. Außerdem ist es ratsam eine aktuelle SCHUFA einzusehen, die der Interessent direkt bei der SCHUFA ausgehändigt bekommt. Machen Sie Abstriche bzgl. der Bonitätsunterlagen, erhöhen Sie das Risiko, daß Sie die Wohnung einem Mieter geben, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann oder will.

8. Mietvertragsentwurf

Suchen Sie sich im Internet oder im Schreibwarenladen ein aktuelles passendes Mietvertragsformular und formulieren Sie auf einem weiteren Blatt mögliche Zusatzvereinbarungen, die Ihnen wichtig sind. Wenn möglich lassen Sie dem Interessenten den Entwurf schon vor dem Termin zukommen, damit er sich diesen durchlesen kann und schon im Vorfeld Fragen abklären oder Punkte ergänzen kann. Fertigen Sie zwei Exemplare an.

9. Mietvertragstermin

Zwischen dem Besichtigungstermin und dem Mietvertragstermin sollte nicht zu viel Zeit vergehen. Wenn der Vermieter annimmt, daß er sich 1-2 Wochen damit Zeit lassen kann, läuft er Gefahr, daß der Mieter bis dahin abspringt, weil er inzwischen vielleicht eine Zusage für eine attraktivere Wohnung erhalten hat. Manche Vermieter verlangen schon zum Abschluss des Mietvertrags die fällige Kaution. Dies ist dann nachzuvollziehen, wenn der Einzugstermin erst in 2-3 Monaten stattfindet und der Vermieter Bedenken hat, daß der Mieter das Mietverhältnis gar nicht erst antritt. Er könnte dann vielleicht zu wenig Zeit haben, noch einen passenden Mieter zu finden und die Wohnung könnte im schlimmsten Fall leer stehen. Die Hemmschwelle ist so für den Mieter etwas größer. Er wird sich genau überlegen, ob er vor Antritt des Mietverhältnisses noch einen Rückzieher macht. Notieren Sie auf dem Mietvertrag Ihren Namen und den des Mieters. So hat jeder den Kontakt des Vertragspartners sofort zur Hand.

10. Übergabetermin

Spätestens zur Schlüsselübergabe sollten Sie sicherstellen, daß der Mieter die vereinbarte Kaution mitbringt oder bereitgestellt hat. Sie können gesetzlich eine Kaution bis zur 3 fachen Nettomonatskaltmiete festlegen. In den meisten Fällen wird der Mieter ein sogenanntes Mietkautionssparbuch mit Verpfändungserklärung bei seiner Bank anlegen. Alternativ kann der Mieter auch eine Bankbürgschaft auf 1. Anfordern anlegen oder die Kaution über eine Versicherung wie z.B. EUROKAUTION bereitstellen. Als weitere Variante können Sie sich die Kaution in bar aushändigen oder überweisen lassen und diese dann getrennt von Ihrem Vermögen auf einem für diesen Zweck eingerichteten Sparbuch anlegen. Besorgen Sie sich im Schreibwarenladen ein Übergabeprotokoll oder suchen Sie ein passendes Formular im Internet, wenn es nicht schon in Ihrem Mietvertragsformular enthalten ist. Ist es im Formular integriert, erinnern Sie den Mieter daran, daß er sein Exemplar zur Übergabe mitbringt. Wenn das Mietverhältnis beim vorherigen Mieter gut verlaufen ist, können Sie den Abnahme- und Übergabetermin kurz hintereinander oder sogar parallel stattfinden lassen. Wenn es Probleme gab, sollten Sie den Abnahmetermin mindestens 2 Tage vor der Übergabe vereinbaren. Vielleicht ist die Wohnung stark verschmutzt und Sie müssen eine Putzfrau beauftragen, da der zukünftige Mieter den Zustand so nicht akzeptieren würde. Manche Vermieter machen auch eine Vorbesichtigung 1-2 Wochen vor Abnahme/Übergabe, um böse Überraschungen zu vermeiden. Informieren Sie rechtzeitig den Hausmeister, damit dieser für das Ablesen der Stromzähler den Zählerraum öffnet. Notieren Sie alle aktuellen Zählerstände an den Heizkörpern bzw. dem Wärmemengenzähler. Vergessen Sie auch nicht die Zähler für Warm- und Kaltwasser, die sich meist in Bad und/oder Küche befinden. Besichtigen Sie am Ende des Abnahmetermins auch das Kellerabteil und den Garagenstellplatz. Oft hat der vorherige Mieter den Keller noch nicht ganz geräumt und der neue benötigt ihn ab sofort. Wenn der bisherige Mieter die Wohnung ordentlich hinterlassen hat, sollte er bald die Kaution zurückbekommen. Der Vermieter sollte jedoch einkalkulieren, daß es eine Nebenkostennachzahlung geben könnte. Manchmal wird daher zum Abnahmetermin eine zu erwartende Abschlagszahlung mitgebracht und der Vermieter erstattet die Differenz nach der tatsächlichen Nebenkostenabrechnung an den Mieter zurück. Lassen Sie sich die neue Anschrift des bisherigen Mieters geben, um ihn in der nächsten Zeit bzgl. Abrechnung etc. erreichen zu können. Lassen Sie sich alle Schlüssel vom bisherigen Mieter zurückgeben und notieren Sie auf dem Übergabeprotokoll alle Schlüssel, die der neue Mieter erhält.

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